營造出社區(qū)的和諧氛圍須依法辦事--小區(qū)地下停車位的探討

    營造出社區(qū)的和諧氛圍須依法辦事 --小區(qū)地下停車位的探討
現(xiàn)就小區(qū)地下停車位的相關情況跟大家探討，望大家積極參與，以實際行動維護自己應該享有的權益。
現(xiàn)在的小區(qū)基本上都建設有“地下車庫”（本文所指“地下車庫”為僅在地下人防工程中劃的車位，它沒有被隔離成一個個封閉的產權單位。）。地下車庫屬人防工程?！度嗣穹揽辗ā返谖鍡l規(guī)定“ 國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”我們探討小區(qū)地下停車庫（位）的問題，首要解決的是權屬問題。人防工程產權屬國家所有，在非戰(zhàn)時（和平時期）其使用權按誰投資誰就具有使用管理權來處理。如果業(yè)主是小區(qū)“地下車庫”的投資者，那么小區(qū)“地下車庫”的使用權就歸屬業(yè)主了。
我們業(yè)主是否是小區(qū)“地下車庫”的投資者呢？如果小區(qū)地下車庫的建設費用，已經納入業(yè)主所購房產的建筑成本當中，那么業(yè)主毫無疑問就是小區(qū)“地下車庫”的投資者。小區(qū)地下車庫的建設費用，是否計入業(yè)主所購房產的成本當中呢？在開發(fā)商的建房財務報告里肯定有明確的記錄，當?shù)刂鞴艿奈飪r部門對該小區(qū)的房產銷售價格的相關批復文件中也會有房屋成本的信息。如果開發(fā)商不能提供有效的地下車庫建設費用未計入房產的文件，則可認定小區(qū)地下車庫的建設費用，已經計入業(yè)主所購房產的建筑成本當中。（舉例：南京市物價局寧價房核字[2002]14號文件，文件上寫到：金陵名人居建筑面積為82844平方米，其中作為公共配套的地下停車場、辦公用房、活動中心等面積為6900平方米。住宅商品房綜合平均銷售價格，多層為3720元/平方米，高層為3900元/平方米。也就是說，地下車庫的建設，已經納入一期房產的成本。）
現(xiàn)在有許多小區(qū)物管將地下車庫（位）要么鎖住不讓業(yè)主使用，要么出售給業(yè)主，要么出租給業(yè)主。這些行為是否侵犯了業(yè)主的權益呢？如果業(yè)主是地下車庫（位）的投資人，對地下車庫（位）就有使用權，那么小區(qū)物管（隸屬開發(fā)商）就嚴重侵犯了業(yè)主的權益。業(yè)主可以依法阻止這種侵權行為，依法享有對地下車庫（位）的使用權，并享有收益。如果開發(fā)商是地下車位的投資人，那么開發(fā)商可以依法享有對地下車位的使用管理權，并享有收益。《人民防空工程平時開發(fā)利用管理辦法》第三條規(guī)定“人民防空工程平時開發(fā)利用應當開發(fā)商堅持有償使用，用管結合的原則，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。
地下車庫（位）不論權屬歸誰，在平時它都要首先滿足本小區(qū)業(yè)主停車的需要，然后才對社會開放?！段餀喾ā返谄呤臈l規(guī)定“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”。          （作者： 維權田zjgwqt@yahoo.com.cn ）